恒大vs东方冲突

2023年中国房地产行业最受关注的债务重组博弈，莫过于恒大与东方资产的拉锯战。这场涉及千亿级资金的重组谈判，不仅牵动着购房者的神经，更折射出中国房地产转型期的深层矛盾。当我们拨开层层财务数据，会发现这不仅是企业与AMC（资产管理公司）的简单博弈，更蕴含着市场规则重构的阵痛。

一、冰山下的一角：重组方案为何卡壳？

东方资产提出的"债转股+资产包处置"方案，表面看是常规操作，实则暗藏玄机。恒大某项目负责人私下透露："他们（东方）把核心商业体估值压到市价三成，住宅项目还要捆绑滞销车位。"这种操作手法，让笔者想起2015年钢铁行业去产能时，某些AMC的类似做法。

仔细分析会发现，双方的矛盾集中在三个层面：

• 资产评估标准的认知鸿沟（国企严谨性 vs 民企灵活性）
• 风险分担比例的拉锯战（东方要求51%决策权）
• 隐形债务的认定争议（表外负债是否纳入重组）

二、沉默的大多数：中小债权人的生存困境

在巨头博弈的背后，材料供应商老张的遭遇更具代表性。"恒大欠我们800万货款，东方重组方案里只给10%的清偿率，还要分五年支付。"这种案例并非孤例，据统计，在已披露的47个重组项目中，中小债权人平均清偿率不足15%。

这时候，问题就来了——当AMC介入后：

1. 金融机构债权优先受偿是否合理？
2. 经营性债务如何保障合法权益？
3. 保交楼资金与债务清偿如何平衡？

三、破局的可能性：第三种解决方案

有参与谈判的律所合伙人透露，最新方案尝试引入"动态股权调整机制"，即根据项目实际回款情况调整各方权益。比如某商业综合体项目，东方初始持股60%，若五年内租金收入达标，恒大可回购20%股权。

这种设计看似巧妙，但实操中仍面临两大难题：

• 监管指标与市场波动的矛盾（预售资金监管影响现金流）
• 地方政府、购房者、债权人三方诉求的平衡

在笔者看来，这场冲突的本质是市场化处置手段与行政监管框架的适配问题。就像拧螺丝，既要用市场化的扳手发力，又得套着合规性的保护套。最新数据显示，采用"共益债投资"模式的项目，复工效率比传统模式高出40%，这或许指明了一个新方向。

话说回来，恒大与东方的博弈仍在继续，但其中的经验教训已经开始反哺行业。某TOP10房企CFO直言："我们现在做债务重组，必须准备三套完全不同的资产评估模型。"这种被迫升级的财务能力，说不定会成为房企转型的意外收获。